Por: Eliván Martínez Mercado
En San Juan resultó un fiasco. La administración del exalcalde Jorge Santini lo usó para cobrar ilegalmente sobre $11.4 millones a residentes del municipio, bajo el pretexto de conservación ambiental, y el caso está bajo investigación del Departamento de Justicia y la Oficina del Contralor porque el dinero no aparece. En el barrio de Piñones, en Loíza, un tasador aplicó la misma herramienta de planificación urbana para inflar el valor de terrenos de la familia Katz, proponente del proyecto hotelero Costa Serena. Por causa de esa movida, el gobierno se expone a pagar $32 millones en medio de la crisis económica, como parte del proceso de expropiación que se encuentra en los tribunales.
Ahora la táctica urbanista conocida como Programa de Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD) se extenderá “correctamente” a todo Puerto Rico, para conservar patrimonio natural, histórico, arquitectónico y agrícola en propiedades privadas. Así lo aseguró al Centro de Periodismo Investigativo (CPI) el presidente de la Junta de Planificación (JP), Luis García Pelatti. Se trata de uno de los componentes del nuevo Plan de Uso de Terrenos que la agencia gubernamental presentará próximamente.
La JP también lo empleará como parte de los planes de conservación del Corredor Ecológico del Noreste, entre Luquillo y Fajardo, y la Reserva Agrícola del Sur, entre Yauco y Patillas, que contiene parte de las mejores tierras cultivables de la Isla.
¿Cómo funciona este programa? ¿Para qué sirve?
Gobiernos municipales y estatales lo instauran para que propietarios de terrenos privados renuncien a hacer construcciones en su propiedad. Esos propietarios reciben dinero por ceder el derecho que tenían de construir allí. Otros dueños les compran esos derechos, para así hacer obras en áreas donde hay una veda en la construcción. Ahora podrían construir en esas zonas de manera excepcional, porque lo autoriza un Programa de TDD.
Distintas variaciones de este plan se han instaurado por 50 años en Nueva York, ciudad pionera en el uso de TDD. En su historia de planificación urbana resalta el caso de la empresa ferroviaria Penn Central Railroad, que se proponía erigir un rascacielos de más de 50 pisos sobre la famosa Central Station de la ciudad de Nueva York. El gobierno de la ciudad se opuso porque quería conservar la emblemática arquitectura estilo Beaux-Arts de la estación, y le concedió la facultad de vender sus derechos de desarrollo a proyectos de construcción cercanos. El caso llegó hasta el Tribunal Supremo de Estados Unidos, que determinó que esta acción gubernamental no representaba un “taking” [cuando el gobierno toma control de una propiedad privada y no hace una compensación justa], pues la empresa ferroviaria podía seguir disfrutando de su propiedad mientras recibía compensación económica por vender sus derechos.
Desbarajuste con los TDD en la capital
En San Juan, la administración de Santini empleó el Programa de TDD entre 2003 y 2013 para cobrar dinero a quienes iban a hacer una construcción en la capital. Pero la gran mayoría, en realidad, no estaba obligada a hacer el pago porque no estaban construyendo por encima del límite permitido, que varía zona por zona.
Desde 2007 ya se habían agotado los derechos de desarrollo equivalentes a 6,411 unidades básicas de vivienda que se podían transferir. Eso quiere decir que a quien le cobraron TDD desde 2007 en adelante, no tenía que pagar ese dinero. Pero la administración de Santini lo convirtió en un pago obligado. El Municipio se adjudicó un poder que no le correspondía: daba valor a los derechos de desarrollo que supuestamente se transferían, obligando a los ciudadanos a pagar cantidades de dinero específicas, cuando esa es una transacción de mercado entre personas privadas.
La serie investigativa del CPI ‘El impuesto secreto del alcalde Santini’ comprobó, por medio de una muestra de 30 terrenos, que estos se convirtieron en casas, condominios, negocios y hasta en una cantera de extracción de tierra. El municipio tampoco cumplió con su responsabilidad de registrar ninguna de las transacciones en el Registro de la Propiedad para garantizar legalmente que no se construyera en los terrenos. Eso significa que, después del dinero cobrado a los sanjuaneros y luego de 10 años de TDD, ninguna tierra fue legalmente protegida.
El Departamento de Justicia alega, por medio de la fiscal Carmen Padilla, que está investigando a dónde fueron a parar los más de $11.4 millones cobrados a los sanjuaneros por la administración de Santini. A dos años del referido, esa investigación no ha producido resultados. La Oficina del Contralor, que ha destinado un auditor forense para investigar el caso, informó al CPI que ya existe un borrador y que emitirá un informe antes de que termine el año.
El gobierno paga doble en Piñones
El Plan de Uso de Terrenos del Área de Planificación Especial de Piñones, en el municipio de Loíza, otorgó a los terrenos de la familia Katz, proponentes del hotel Costa Serena, la capacidad de vender sus derechos de desarrollo. Pero le otorgó esos derechos para áreas donde es cuestionable que se haga una construcción: gran parte es un manglar inundable.
Una tasación de los terrenos realizada durante la pasada administración por el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) como parte del proceso de expropiación, elevó el valor de la propiedad de $4.9 a $32 millones, de los cuales $12.6 millones corresponden a derechos de desarrollo que se podían transferir según el plan del Área de Planificación Especial. En el proceso que ahora está ante la jueza Mabel Ramón Millán del Tribunal de San Juan, el Gobierno está comprando la propiedad y adquiriendo al mismo tiempo los derechos de desarrollo de la familia Katz. Se trata de una contradicción de la planificación urbana: el programa de TDD se crea precisamente para no expropiar. Una acción invalida a la otra.
García Pelatti sostuvo, en una entrevista con el CPI, que las experiencias previas de esta herramienta urbanística en San Juan y Piñones estuvieron fuera de la ley, frente a las narices de una Junta de Planificación que no asumió su responsabilidad fiscalizadora. Aún así, el planificador y economista confía en las “ventajas” de la herramienta, tomando en cuenta experiencias exitosas en Estados Unidos, y asegura que esta vez no se repetirán los errores del pasado.
Manglares de PFZ Properties en Piñones. Foto por Doel Vázquez.
CPI: ¿Qué intenta la Junta de Planificación con los TDD?
LGP: Establecer un sistema completo para Puerto Rico de manera correcta, para conservar terrenos especialmente protegidos y estimular al mismo tiempo la actividad económica. Le estamos diciendo a los municipios que se pongan a trabajar, que instauren el TDD.
¿Cómo lo harán?
De tres maneras. Primero, queremos dar instrucciones para que los municipios lo hagan por iniciativa propia. Segundo, la Junta de Planificación puede obligar a insertar las transferencias de derechos de desarrollo en los planes municipales que se están haciendo en conjunto con nosotros, por medio de acuerdos colaborativos, como el de Arecibo, Isabela, Juana Díaz y Vieques. Tercero, los planes que estamos implantando directamente en el Corredor Ecológico del Noreste y la Reserva Agrícola del Sur.
¿Permitirá el Programa de TDD que aumenten las construcciones en el Corredor Ecológico del Noreste? ¿Quién se va a beneficiar?
Estaría aumentando la densidad de forma limitada pero cumpliendo con los objetivos de la ley que crea el Corredor, que es hacer algún desarrollo ecológico con un tope de 70 habitaciones. Siempre la batalla era la presión de los desarrolladores para meter más densidad. Se logró que en un sólo lugar del Corredor se haga esa construcción. Es una parcela de 52.51 cuerdas en las que ahora solo se pueden construir 5.3 habitaciones. Los terrenos pertenecen a PRIDCO [Puerto Rico Industrial Development Company], que en este momento no tiene planes de comprar derechos de desarrollo pero pudiera hacerlo si quiere construir una eco hospedería de 70 habitaciones, llegando a un acuerdo con una empresa privada para que la administre.
¿Para qué implantar TDD en todos los pueblos? Los municipios y el Estado ya tienen el poder de paralizar obras para conservar áreas naturales, agrícolas y culturales.
Lo que se trata es de compensar a un dueño por exigirle una conservación. La única manera en que lo puedo hacer sin que me acusen de ‘taking’ es permitir al dueño que venda sus derechos de desarrollo, y le obligo a inscribir esa transacción en el Registro de la Propiedad para que nunca se desarrolle su terreno.
Si el área natural o cultural es importante, ¿por qué el estado no expropia en lugar de implantar un TDD?
Porque el programa de TDD es más barato que expropiar. La transferencia de derechos de desarrollo evita el gasto del dinero público, porque no requiere la compra del terreno. Una finca de 1,500 cuerdas, vendida a $7,000 la cuerda, costaría al Estado $10.5 millones. En vez de gastar esa cantidad, lo que está haciendo el Gobierno es dejarle transferir derechos. El dueño tiene una ganancia mientras mantiene su propiedad y algunos usos, y se le prohíbe la construcción.
Pero el Gobierno puede mandar a conservar sin expropiar.
Nosotros podemos sostener que no se construya en un humedal. En zona de mangle tenemos fuerza de ley para controlar el desarrollo. Pero hay terrenos boscosos y agrícolas donde la construcción es posible. El 31 por ciento de Puerto Rico, según el Plan de Uso de Terrenos, tiene un valor ecológico, pero de esas propiedades solo el 8 por ciento está en manos del Estado o con algún tipo de servidumbre de conservación que garantice su protección. La ventaja del TDD es que permite agrupar grandes extensiones de terreno en un plan que limita lo más posible la construcción.
La sala de expropiaciones del Centro Judicial de San Juan ve un caso sui géneris: el gobierno está expropiando Costa Serena y al mismo tiempo le está comprando los TDD.
Eso no tiene sentido porque el derecho de desarrollo solo existe cuando lo compras para construir en otro lugar. El Gobierno no tiene la intención de comprarle los derechos para construir en ningún sitio. Y para mí no tiene sentido que el gobierno pague por los dos. La función del estado, si quiere expropiar, es expropiar o comprarle los derechos de desarrollo, que debe ser más barato que pagar por la propiedad. No puedes expropiar y comprar los TDD. Estarías pagando el doble.
¿Cómo ve que en un lugar donde no se puede construir, como en un manglar de Piñones que pertenece a PFZ Properties, se hayan concedido derechos de desarrollo?
El objetivo de los TDD no es tanto evaluar que cada parcela específica dentro de una finca se le asigne derechos de desarrollo, sino a toda un área. El hecho de que no puedas construir en el mangle no quiere decir que la gente no lo haga. El Puerto de Ponce está construido en mangle. Se permitió esa construcción en el marco de la ley pero con una mitigación. La ampliación del Aeropuerto Luis Muñoz Marín se hace sobre el mangle de Piñones. A cambio de eso se mitigó en Río Grande. Lo que quiero con los TDD es llevar el terreno al nivel mayor de preservación, que es garantizar que nunca se va a construir.
Zona de manglares en Piñones, Loíza. Foto por Doel Vázquez.
¿Cómo ve el caso específico de PFZ Properties en Piñones?
Para mí no hay ningún problema con que se le asignen derechos de desarrollo a mangle. Asignar derechos de desarrollo a un manglar o un bosque de pterocarpus o bosque maduro de ceibas puede ser parte de los planes de TDD. Lo que quieres es que el dueño preserve su propiedad a perpetuidad.
Nada impide que alguien venda sus derechos de desarrollo y luego construya.
Quien vende sus derechos de desarrollo no podría obtener el permiso de una construcción. El Estado no le validaría el permiso de una construcción ilegal. Estamos trabajando para que los municipios autónomos, que dan permisos, puedan tener acceso al sistema de información donde estarán las servidumbres de conservación y gravámenes, para que no den permiso a ese tipo de construcción.
¿Qué hará para que no vuelva a ocurrir el impuesto secreto de Santini?
Vamos a crear un banco de TDD, que será un fideicomiso, en el que pueden participar algunas entidades públicas, pero es privado. El banco se convierte en intermediario. La Junta de Planificación quiere montarlo antes de que termine este año para viabilizar los TDD en el Corredor Ecológico y de la Reserva Agrícola del Sur. Lo importante, contrario a la manera en que ocurrió en San Juan, es que sea un acuerdo entre personas privadas que establecerán el valor de la transferencia, según se ha establecido por la legislación de Estados Unidos. El estado no puede establecer el valor de una propiedad.
En San Juan, los TDD se convirtieron en un impuesto a todo el que pidiera permiso de construcción. ¿Cómo el banco de TDD que la JP propone evitaría ese problema?
Estamos bien claros de que lo que estaba implantado en San Juan no cumplía con la ley, y de que la Junta de Planificación no se había dado cuenta ni le llamó la atención al Municipio. Un programa bien establecido, que no fue el caso de San Juan, tenía que notificar de las transferencias que se vendía y se recibían, y no lo notificó a la Junta de Planificación, que se supone que tenía un inventario para que no se vendieran derechos de desarrollo más de lo permitido. Para la Junta de Planificación no se han remitido derechos de desarrollo en Puerto Rico porque no se ha recibido notificación de ello y no hay un inventario según lo ordena el reglamento 21.
¿Eso quiere decir que usted como presidente de la Junta de Planificación está invalidando los dos programas de TDD que ha habido hasta ahora en Puerto Rico?
Al día de hoy no hay derechos de desarrollo recibidos ni transferidos. No estoy reconociendo ningún programa de TDD en Puerto Rico porque no tenemos evidencia en ningún inventario.
¿Qué va a garantizar que esta vez el Programa de TDD funcione?
Un mejor control. Mea culpa de la Junta de Planificación por lo que le toca de responsabilidad de los TDD por no haber supervisado bien los procesos.
El texto es una investigación del Centro de Periodismo Investigativo.
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